Yargıtay kira kararı, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan yeni sözleşmenin 5 yıllık süreyi her durumda yeniden başlatmayacağını ortaya koydu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin tespitinde yalnızca yeni sözleşmenin tarihine bakılmasını yeterli görmedi. Yüksek Mahkeme, yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin sözleşme tarihindeki emsal ve piyasa rayicine uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiğine işaret etti.
Yargıtay kira kararı ne anlama geliyor?
Karara konu uyuşmazlık İstanbul’daki bir iş yeri kirasına ilişkin. Uzun yıllardır devam eden kira ilişkisinde taraflar daha sonra yeni bir kira sözleşmesi imzaladı. Kiraya veren, ödenen kira bedelinin emsal taşınmazların altında kaldığını ileri sürerek kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etti.
İlk derece mahkemesi, tarafların sonradan yeni sözleşme yapmasını dikkate alarak bu sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediği gerekçesiyle talebi değerlendirdi. Dosyanın Yargıtay’a taşınmasının ardından 3. Hukuk Dairesi ise kira ilişkisinin geçmişinin ve yeni sözleşmede belirlenen bedelin piyasa koşullarıyla ilişkisinin araştırılması gerektiği yönünde değerlendirme yaptı.
Yeni sözleşme 5 yıllık süreyi her durumda sıfırlamıyor
Yargıtay kira kararı açısından öne çıkan nokta, uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde yeni sözleşmenin tek başına belirleyici kabul edilmemesi. Tarafların sonradan yaptığı sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiç bedellere uygun olup olmadığı araştırılmalı.
Yeni sözleşmedeki kira bedelinin dönemin piyasa koşullarını yansıtmadığının belirlenmesi halinde kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihi de değerlendirmede önem kazanabilecek. Böylece mahkeme yalnızca son sözleşmenin tarihine değil, taraflar arasındaki kira ilişkisinin bütününe bakabilecek.
Kirada 5 yıl şartı tamamen kaldırılmadı
Karar, “kira tespit davalarında artık 5 yıl şartı yok” şeklinde yorumlanmamalı. Yargıtay’ın değerlendirmesi, somut bir uyuşmazlığın özelliklerine dayanıyor. Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkisi, daha sonra imzalanan sözleşmenin niteliği ve bu sözleşmedeki bedelin dönemin rayicine uygunluğu birlikte ele alınıyor.
Bu nedenle her kiraya verenin yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmeden otomatik olarak kira tespit davasından aynı sonucu alacağı söylenemez. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde mahkeme tarafından değerlendirilecek.
Yargıtay kira kararı ev sahipleri ve kiracılar için neden önemli?
Karar, özellikle uzun yıllardır aynı taraflar arasında devam eden ancak ilerleyen yıllarda yeni bir sözleşmeyle kira bedeli güncellenen taşınmazlar bakımından önem taşıyor. Mahkemelerin yeni sözleşmenin tarihinin yanında, sözleşmede kararlaştırılan bedelin o tarihte gerçek piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığını da incelemesi gerekecek.
Kiracılar açısından da kararın sınırları önemli. Yeni sözleşme yapılmış olması tek başına kiraya veren lehine otomatik bir sonuç doğurmuyor. Emsal kira bedelleri, sözleşmenin yapıldığı tarihteki piyasa koşulları ve kira ilişkisinin geçmişi somut dosyada incelenecek unsurlar arasında bulunuyor.
Kira tespit davasında hangi ayrıntılar önem taşıyor?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda sözleşmenin başlangıç tarihi, yenilenen sözleşmenin içeriği, emsal taşınmazların kira bedelleri ve tarafların üzerinde anlaştığı tutarın piyasa rayiciyle ilişkisi önem taşıyor. Yargıtay kira kararı da bu unsurların birlikte değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.
Kararın uygulamadaki etkisi benzer dosyalarda mahkemelerin yapacağı değerlendirmelerle daha da belirginleşecek. Kiracı veya kiraya verenlerin kendi sözleşmeleri açısından kararın sonucunu değerlendirirken somut sözleşme koşullarını dikkate almaları gerekiyor.
Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına ilişkin Anadolu Ajansı tarafından aktarılan karar ayrıntıları.
Yorumlar kapalı.